武汉楼市开始降价潮:有楼盘开盘只卖掉5%
2020-10-14 来源:腾讯房产 [邱媛媛]袁丽丽 870

  刚刚过去的国庆小长假,武汉楼市终于迎来一波强劲需求爆发。8天时间,新建住宅成交1952套。

  截至10月8日,根据武汉市房管局数据显示,今年前9个月,全市新建商品住宅共计101837套,比去年的146355套下降了30%。

  武汉仍未走出疫情的影响。从4月8日复工以来,武汉还没有一个月成交量同比出现上升。贝壳研究院高级分析师许小乐表示,虽然武汉9月的新房成交量环比没有跌,网签数据有一定滞后,但是整体市场确实是受到了疫情影响。

  “今年武汉市场供需两方进入博弈期,需求方预期开发商会降价,但是供给方都不希望价格下调太多,加上疫情影响了城市人口的流动,疫情之后外地进武汉买房的人数金九成交量环比8月还出现下滑。”

  成交量下滑带来的现金流紧张,死死卡住武汉开发商的脖子,降价求回款,成为武汉楼市的“主旋律”。

  看房人多但房子卖不动,开发商开打价格战

  刚刚过去的小长假,武汉楼市出现了比较火热的局面,售楼处人来人往。

  部分楼盘拿到了比较好的销售数据,汉口二环核心区的御央首府8天总共成交超过200套;此前一直卖不动的汉阳二环项目1890,同期卖房超过100套;武昌三环内城市之光,600多套房源国庆后陆续售罄。

  整个国庆黄金周,武汉楼市的供应非常充足,新开盘项目接近30个。但如果考量整体去化率,28个项目平均开盘首日去化率只有28%,推3套差不多能卖出1套。

  武汉成交疲软的态势,从9月就开始显现。不少武汉刚需热门板块项目,开盘效果都不太令人满意。腾讯房产了解到,位于传统刚需版块——盘龙城的两个新项目,开盘最低去化仅5%,表现最好的去化率也只有19%。

  部分表现较好的板块,如白沙洲和光谷东,在房价短暂上涨之后便陷入价格战的泥潭。

  5月份白沙洲万科某盘以1.9万的价格,提升了原本1.5万左右的均价,使得区域房价平均涨幅超过10%。

  然而其他楼盘开始降价策略,9月龙湖在区域内的楼盘以16800元的均价开盘,其他楼盘立刻跟进,纷纷降价促销。

  降价已经成为武汉楼市的普遍现象,腾讯房产了解到从汉口核心区到关山核心区,再到东西湖板块,不少项目开始精装改毛坯,大幅度下调市场价。部分楼盘开始这位打折促销,原本20万的车位5万就能买到。

  “三条红线”下,房企降价求量加速回款

  在价格战之前,武汉市场有过一个短暂的价格上涨期。一家开发商人士向腾讯房产透露,原本要炒作预期价格把市场氛围烘托出来,但现在无法变成实在成交和回款,还不如降价保成交来得实在。

  就在4月份,该开发商位于汉阳的项目将价格提升到比较高的位置,开盘去化不到20套。开发商人员表示,最初的策略是为了留出利润空间,等待市场需求释放。

  但武汉楼市没有出现“买涨不买跌”的需求井喷预期,几个月过去,市场成交反而出现疲软大的情况。涨价保留利润空间的策略,反而加剧了开发商资金链紧张的情况。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,疫情带来的影响确实也还是有的,此前几个月武汉出现过市场交易升温的现象,但是疫情在购房收入水平方面,对于楼市交易肯定是有影响的。

  业内人士表示,在“三道红线”的压力下,各家房企对回款普遍看重,武汉不少项目都背上了比较大的销售KPI。

  一家总部位于广东的开发商透露,前段时间他们在汉阳有楼盘开盘,单次成交金额超过10亿,但集团并不满意。他们预期目标是一次推货800多套,总货值接近20亿。

  腾讯房产梳理去年武汉楼市成交数据发现,汉阳卖的最好的楼盘,一年成交量也只有1000多套。

  房企对楼盘销售回款的高要求,导致项目被迫降价出售,快速回笼资金。前述开发商调整了营销策略,在汉阳的项目近期降价3000元,10月成交100多套。

  上述开发商在武汉有不少标杆项目,率先降价的举措开始之后,其他开发商也陆续跟进打折降价等营销活动。

  严跃进表示,一般来说,近期部分城市加大楼盘供应,其实市场交易反而是不错的,但是对于武汉来说,可能住房交易方面给予的刺激或优惠程度需要更大,进而推动市场交易继续回暖。

  土地市场成交火热,楼市库存压力不小

  截至今年8月底,武汉今年土地出让金总规模突破千亿元大关,达到1065.53亿元。从6月开始,武汉土地市场多宗地块溢价率接近100%,经开、黄陂、蔡甸和光谷中心城等多个片区拍出了新地王。

  今年武汉市自然资源和规划局和土地交易中心等部门推出了“10%竞买保证金、延期或分期缴纳地价款、分期办理出让合同等”等土地政策,降低了房企的拿地成本,也推高了房企的拿地热情。

  虽然新房市场遇冷,开发商仍然看好武汉的城市发展。严跃进表示,企业从商业角度和社会责任角度都会支持武汉的投资,而且也看好武汉后疫情时代的大发展。

  不过持续增加的新房供应也带来不少压力。数据统计,在10~12月武汉新房成交量增长不明显的情况下,大概率明年武汉楼市库存压力会达到15万套左右。叠加武汉持续增加的土地供应,预计未来武汉楼市的压力还将进一步加大。

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