热点城市土地“大卖”,多个百亿元地块诞生
2020-05-21 来源:中房网 [邱媛媛]佚名 613

  随着疫情得到有效控制,各地加快供地步伐。

  根据机构数据显示,截至5月18日,全国50个热点城市今年以来合计土地出让14268亿元,与去年同期的12990亿元相比,增长9.8%。其中,有超过27个城市卖地超过200亿,有7个城市卖地超过500亿。

  今年以来,全国已经出现了3宗百亿高总价地块,分别位于上海、深圳和厦门。更值得关注的是,仅用了不到5个月的时间,北京和杭州年内土地成交金额已经纷纷突破千亿元,为全国土地成交金额最多的城市。

  随着金融环境的宽松,房企融资边际成本降低,拿地的底气更足了。但为了应对宏观环境的不确定性风险,多数房企似乎更倾向于在基本面良好、需求稳定的一二线城市拿地。

  土地市场逐渐复苏,热点城市“大卖”

  全国土地市场正在逐渐复苏。根据中原地产研究中心统计数据显示,4月份全国50个热点城市土地出让金额达5044.7亿元,同比增长37%,一二线城市住宅用地平均溢价率为15.54%,环比增长2.96个百分点。

  房企拿地表现积极。根据克而瑞监测,四月31家房企土地成交建面、成交总价环比均有明显上升,土地市场回暖明显。其中超过9成企业均在土地市场有所斩获,新增土储总价超过2019年平均水平。典型房企四月新增总建面为3700万平,环比上升93%;新增土地成交总价为2163亿元,环比上升117%;平均成交楼板价5845元/平方米,相比三月上升12%。从成交结构来看,核心一二线城市土地市场复苏的较快,从而带动成交楼板价持续上涨。

  近期,上海迎来一波宅地供应小高潮。5月19日至21日,青浦区、松江区和宝山区会陆续出让5宗宅地,出让面积合计11.8万平方米,起始价合计达45.37亿元。此外,上海普陀区近日推出一宗商住用地,地上计容面积为32.29万平方米,预申请起始价为90.98亿元。

  5月18日,广州也进行了一次史诗级的土地出让。从当日上午10点到晚上20点,广州共出让了11宗地块(当日共推出12宗地,1宗地块因无人报价流拍),总建面积近190万平方米,成交总价达240亿元。无论是地块出让数量、还是质量,这场土拍在广州土地拍卖历史上极为罕见。值得注意的是,这场土拍吸引了恒大、保利、中海、龙湖、阳光城、龙光、越秀、雅居乐等30余家房企入场。由于当日围观土拍的人太多,广州土地出让官网——广州公共资源交易中心外网访问量爆增,一度造成网络环境不稳定,导致5宗地块延时竞价。

  深圳也有一宗百亿地块诞生。5月15日,经过近一小时,103轮的鏖战,龙光地产(3380.HK)以总价115.97亿元竞得深圳前海一宗住宅地块,折合楼面价6.32万元/平方米。作为今年深圳首宗出让的市场化宅地,该地块共吸引16家房地产企业参与竞拍,其中不乏华润、世茂、中海、招商蛇口等大型房企。据悉,该地块采用“双限双竞”的出让形式,即限地价、限普通商品房销售均价,竞地价、竞无偿移交市前海管理局只租不售的人才住房面积。根据要求,该宗地项目建成后,普通商品住房入市最高均价为10.71万元/平方米(不含装修)。即便有如此多限制条款,也依然无碍各大房企的拍地热情。

  土地市场的“大卖”,自然也少不了北京。5月19日,北京土拍令人热血沸腾,合生创展接连拿下丰台分钟寺两宗不限价宅地,金额超过百亿元。加上10天前在同一区位的另一宗72.2亿元宅地,短短10天,合生创展在北京砸下了惊人的179.6亿元,溢价率分别达到26%、38%和42%。与此同时,据不完全统计,北京今年土地出让金收入已经轻松突破千亿元。而据易居数据,去年全年北京土地出让金收入是1672亿元。照此推算,北京今年用了不到5个月时间,土地出让金已经超过去年全年的6成。

  虽然疫情发生后,房企资金链受到一定影响,但融资难度有所下降,因此部分企业拿地积极性逐渐提高,特别是一些希望通过补库存进一步扩张规模的中型房企,在土地市场上显得尤为活跃。

  年内卖地收入超千亿元城市达到2个

  随着疫情影响逐渐减弱,多城市集中卖地,土地市场成交额持续上升。

  中原地产研究中心统计,截止5月18日,今年以来全国已经出现了3宗百亿高总价地块,分别位于上海、深圳和厦门。另外合计22宗超过50亿;50大城市合计卖地收入高达14268亿,同比上涨幅度达到了9.8%,其中有超过27个城市卖地超过200亿,有7个城市卖地超过500亿。

  加上19日成交的133.9亿,北京土地市场年内成交金额突破千亿,合计高达1130.9亿,超过杭州(1024亿)成为全国土地成交金额最多的城市。

  房企积极拿地的背后,是龙头房企此前已悄然加快了现有土储的去化。据克而瑞研究中心统计,前十大房企总土储平均去化周期已从2017年年末的4.81年下降至2019年年末的3.98年。其中,有6家房企的总土储去化周期降至4年以内,万科的总土储去化周期更是连续3年维持在2.9年左右,是前十大房企中总土储去化周期最短的企业。对比2018年年末和2019年年末的前十大房企土储去化周期,恒大、保利、中海、新城、世茂的总土储去化周期下行。

  业内分析人士认为,房企开始积极拿地,主要是为了追求市场规模,特别一些是很多近年拿地很少的企业,也开始积极拿地。也有一部分业内专家认为,目前一些地方土地市场确实出现了“地王”情况,个别区域的土地市场热度会有所上升,但是过热的情况出现概率不太大,不过也要引起高度的警惕和重视,一定要避免土地市场炒作引发的市场过热再现。

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