个人房贷利率今日正式“换锚”
2019-10-08 来源:上海证券报 [邱媛媛]李丹丹 39

  记者从房贷市场的各参与方了解到,虽然定价方式换了,但是房贷利率水平前后变化微乎其微,购房者买房贷款的步伐并未乱。同时各家商业银行也已经做好充分准备,迎接房贷利率新机制切换。

  利率市场化,正在深刻影响你我他。

  从今天开始,新发放商业性个人房贷利率须以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。也就是说,关系千家万户的房贷利率正式“换锚”了,定价基准由以往的基准利率转换为LPR。

  记者从房贷市场的各参与方了解到,虽然定价方式换了,但是房贷利率水平前后变化微乎其微,购房者买房贷款的步伐并未乱。同时各家商业银行也已经做好充分准备,迎接房贷利率新机制切换。

  购房者“画像”:平稳应对 未乱节奏

  目前,我国每个月有几十万笔新增住房贷款,存量则高达6000多万笔。可以说,房贷利率新政关系到千家万户。

  即将迈入而立之年的小田,7月份在父母支持下在深圳市盐田区购置了一处新房,贷款利率较基准利率上浮5%。对于LPR加点的新机制,“没兴趣了解,反正我都已经跟银行签合同了。”小田称。

  北京链家一位工作人员告诉记者,9月底时她有一两位客户走加急通道办理了房贷,按照旧的利率定价办法签订了合同。但是其他的客户依然比较平静,虽然内心有纠结,但是买房的节奏并没有受到影响。

  其实对于购房者来说,最关心的就是“换锚”后利率变化到底大不大。从目前已经公布LPR加点利率的地区看,利率前后变化并不大。

  以北京地区为例,首套和二套房贷利率不得低于相应期限LPR加55个基点和105个基点。按照9月20日公布的5年期LPR4.85%来计算,首套和二套房贷利率下限分别为5.4%和5.9%。

  这一水平,与此前的“老办法”水平基本相当。此前,北京市首套房贷利率普遍在基准利率的基础上上浮10%,二套上浮20%。以4.9%的贷款基准利率计算,上浮10%为5.39%,上浮20%为5.88%。

  再如深圳,首套和二套房贷利率分别不得低于相应期限LPR加30个基点和60个基点,据此计算,利率分别为5.15%和5.45%。这与此前深圳首套房利率5.145%、二套房利率5.39%的差别也不大。

  记者了解到,房贷利率的下限水平并非是一成不变的,会根据各地区房地产市场形势变化以及LPR波动情况进行调整。业内资深人士告诉记者,从个人住房贷款的供求关系来说,整个贷款市场的资金变化是考虑供求关系的重要因素,但并非全部,既要考虑到住房市场的变化、住房信贷供需的变化,还要服从于行业的调控需求,然后再做考量和决定。多种因素共同作用,来决定“因城施策”政策的利率下限的变化。

  银行“速写”:胸有成竹 准备就绪

  商业银行切换至以LPR为定价基准加点形成的个人房贷利率机制,需要从制度、合同、系统等多方面进行准备。

  记者获悉,从8月下旬开始,相关商业银行就积极修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训。记者与多家商业银行个金部确认,切换的准备工作已经就绪。

  一家国有大行的个贷部负责人介绍,该行前期做了六方面工作,包括研究制定业务的实施细则、修改贷款合同、系统改造、全面推进部署、组织员工培训、做好客户的咨询工作等,相关工作已经于9月下旬准备就绪。

  另一家国有大行相关工作人员告诉记者,该行希望为客户提供的房贷服务是保持平稳的,希望现有的业务惯例也能够保持平稳,尽可能让客户感受到改变的仅仅是利率计算方法;也不要因为“换锚”,让客户为何时买房贷款感到焦虑。

  政策期待:购房者教育应加强

  资本市场一直在强调“投资者教育”。记者在采访的过程中感受到,随着利率市场化进程的加快,“购房者教育”也应该跟进。

  大多数的购房者,面对“房贷利率以LPR为定价基准加点形成”这个消息,可能是“一脸懵”。“LPR是个啥?LPR变动去哪里查?怎么确定给我的加点数?”这是来自北京的一位购房者发给记者的“灵魂三问”。

  小现象里其实透露大问题,即普通的老百姓(75.730, 0.37, 0.49%)对于房贷以LPR为基准加点这种新的定价机制并不太了解。

  这一问题将很快得到解决。央行此前要求,银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务。记者从商业银行获悉,不少银行已经研究梳理了政策的宣传素材、客户的问答题库等,已经完成了政策过渡期间客户答疑工作的准备。链家一位工作人员也告诉记者,此前门店经理组织了解读和培训,公司也下发了相关资料。

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