一二线城市有望率先筑底放量
2019-04-03 来源:中房网 [邱媛媛]佚名 42

  经过2018年密集的政策调控,在限购、限价、限贷、限商、限售等多重限制下,房地产市场从之前的高温逐渐退烧,并步入理性发展轨道。业内人士预判,今年房地产调控以稳为主,政策上不会大起大落,当以微调为主,同时落实城市主体责任,预示楼市调控灵活性增强。

  “稳”将成为房地产市场主基调

  2019年政府工作报告中对房地产市场作了新的定调:更好地解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。

  业内普遍认为,这表明一方面中央把住房保障摆在更加重要的位置,另一方面也表明市场与保障两者分开的思路。在市场方面,继续强调平稳健康发展,2019年“稳”将成为房地产市场的主基调。

  此前全国住房和城乡建设工作会议提出稳地价、稳房价和稳预期。在业内人士看来,房地产市场的稳定是双向调节。

  “政策总基调没有变,依然是‘稳’。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为,落实“稳地价、稳房价、稳预期”要求,今年各地定位房地产市场不会离开这个主基调。稳定房地产市场的核心,就是要防止房价暴涨暴跌,“房住不炒”的定位没有变。

  今年以来,包括上海、河南、福建等多地调控也以稳为主,确保房地产市场稳定发展被提到前所未有的高度。

  不仅是调控政策,与楼市密切相关的信贷政策,也将在今年保持“求稳”态势。政府工作报告提出,要引导金融机构扩大信贷投放、降低贷款成本,精准有效支持实体经济,不能让资金空转或脱实向虚。加大对中小银行定向降准力度,释放的资金全部用于民营和小微企业贷款。

  业内人士认为,这对金融支持小微企业的导向十分明确,结合此前2月底央行表态“继续紧盯房地产金融风险,审慎发放开发贷款和个人按揭贷款”,房地产金融管控将会依然严格。

  一二线城市有望率先筑底放量

  近期,一些地方楼市成交活跃度提高、个别项目房价上调。

  一线城市方面,北京二手房市场出现新一轮成交高峰。根据多家机构发布的统计数据显示,3月北京楼市二手房网签住宅16051套,创下了近10个月以来的签约新纪录。上海楼市也迎来一波“回暖”行情。多个楼盘现场都有不少看房人或洽谈,或签约。房屋中介的生意同样不错,前来咨询者络绎不绝。深圳某高端楼盘开盘,因操作人数众多,看房预约软件失灵。

  从其他城市来看,燕郊楼市再度活跃;杭州再现万人摇号,中签率仅为1.5%;无锡、南京、蚌埠等地也相继传出在售楼盘涨价的消息。

  从发布的报告看,3月份房地产市场整体销售表现较前两月明显好转。TOP100房企单月的整体销售规模同比增长,单月环比增速也远高于去年同期。

  丁祖昱表示,2月下旬开始的市场回稳乃至于之后的回暖、回升是受行业资金链相对宽松,政策松动预期,股市整体表现尚佳,以及房地产投资快速增长等多方面原因影响。

  对于二季度的市场表现预期,丁祖昱认为还会有所波动。同时,他认为目前市场分化情况比较严重。对于城市之间而言,一二线城市和三四线城市本身的差异较大,一二线城市表现更稳定一些,而三四线城市相对有压力。另一方面,城市内部也存在着分化。“就目前的情况来看,从房地产行业的销售总量上来看没有必要悲观。即使在行业整体成交面积有所下降的情况下,2019年维持15万亿的市场容量我认为还是大概率事件。”丁祖昱说。

  事实上,从全国来看,整体仍处于降温通道。“春节后,个别城市的确存在个别项目涨价,千人看房、土拍升温等迹象,但我们认为基于前期需求、购买力透支而造成的需求疲软问题仍将持续一段时间,难改总体市场下行调整的大趋势,三四线城市也将面临更大的调整压力。”克而瑞研究中心报告指出。

  成交量方面,受春节假期影响,楼市整体成交大幅下滑。克而瑞研究中心数据显示,2月,全国29个重点城市整体成交960万平方米,环比锐减53%,相比2018年同期降幅达28%。

  保利发展战略研究院和保利投顾研究院日前联合发布的《白皮书》认为,2018年四季度,全国性的市场运行周期拐点已确立。预计2019年将是楼市“调整年”,但局部窗口显现,下半年先行一二线城市有望率先筑底放量。目前房价和购买力错配,三四线城市购买力透支下带来更长的寻底期。

  多位研究人士认为,随着一些政策释放利好。资金将从三四线城市向一二线城市回流,预计全年市场将延续调整,先行一二线城市将有望率先筑底。

  政策微调成趋势

  今年政府工作报告强调,落实城市主体责任,促进房地产市场平稳健康发展,这意味着,“一城一策”的调控将继续,楼市调控灵活性增强。从目前各个地方政府的做法看,结合自身城市特点,有条件有策略放松调控的同时,兼顾人才引进和城市活力营造,正在成为新的趋势。

  如福建省提出,落实城市主体责任,编制实施住房发展规划,福州、厦门编制“一城一策”实施方案;河南省明确坚持因地制宜、综合施策,实行“一城一策”。另外,杭州、宁波、成都、长沙等地还明确将开展房地产市场调控“一城一策”试点。

  据相关研究机构统计,当前全国近20个城市对楼市调控进行了微调,“因城施策、一城一策”的特点更明显。从今年1月开始,海口、广州、西安、大连、常州等城市陆续发布了人才引进政策。业内人士分析认为,这些城市针对人才引进的新政策,对当地的房地产市场将产生短期的利好作用。

  “调控全面退出的可能性较小,‘房住不炒’和‘因城施策’两个原则不会改变,同时,住房租赁市场局面的打开客观上也要求房价稳定。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示,“不过,结合当前宏观经济和房地产市场形势,2019年房地产政策可能出现适度的结构性调整,二季度前后政策可能适度放松。”

  多位业内人士认为,房地产政策存在适度调整的现实需求。从内部看,要加大对住房刚需的支持,减小对改善性需求的误伤,特别是小户型向大户型置换的需求;从外部看,我国经济新旧动能转换仍需时间。预计将继续支持正常的首次置业和改善需求,支持跨城市流动人口的住房置换,并对二套、多套住房以及投资投机性需求依然保持高压态势。

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