房地产市场预期正悄然生变
2018-11-05 来源:证券日报 [邱媛媛]夏丹 42

  本轮调控时间和强度持续深化,未来房地产市场走势的不确定性增强,9月份房价环比涨幅明显缩窄,市场预期也发生了转变。房地产开发企业拿地放缓,土地市场流拍增多,开发投资增速下降将在四季度继续兑现,而开工较快将支撑开发投资增速处于相对较高位。

  均价环比涨幅明显缩窄 市场预期悄然生变

  9月份,70个大中城市新建商品住宅价格平均环比上涨1%,较上月明显下降,其中一线、二线、三线城市均价环比增速均有显著下探;同比上涨8.87%,涨幅仍有扩大但涨势出现放缓。房价的市场预期也发生了转变:

  一是交易热情降温。9月份商品房成交面积同比快速下降,单月增速年内二度告负,降至-3.6%;1月份-9月份累计增速2.9%,比上期回落1.1个百分点。尽管开发企业以加快开工和加大推盘力度对冲行业下行,但市场观望情绪浓厚。特别是三线、四线城市销售疲软,CREIS监测的23个主要城市中,三线代表城市成交面积降幅达-16%,降幅大于一线(-4%)和二线(-5%)城市。此外棚改政策的变化,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县被要求尽快取消货币化安置优惠政策,将使这些地区市场交易进一步降温。

  二是舆论反应趋冷。上月统计局发布的8月份房价环同比数据仍在上涨,且涨幅还有一定的扩大,但对此舆论感受非但未涨反有下跌,与以往“数字降、感受涨”的情形截然相反。一方面是统计数据存在时滞,另一方面也侧面反映了房价的市场预期正在悄然生变。

  开发投资增速小幅回落 但相对仍处于较高位

  1月份-9月份,全国房地产开发投资88665亿元,同比增长9.9%,增速比1月份-8月份回落0.2个百分点。房地产开发企业拿地放缓,开发投资增速下降将在四季度继续兑现,而开工较快将使开发投资增速处于相对较高位:

  一是开发企业选择放缓拿地,土地市场流拍增多。尽管1月份-9月份房企累计购地面积增速比上期略微提高0.1个百分点,但9月份单月土地购置面积增速显著回落;土地成交价款累计增速也比1月份-9月份回落1个百分点。近期土地市场供过于求,溢价率下降,流拍案例增多。反映出客观上开发企业受资金制约,到位资金主要依靠企业自筹资金和定金及预收款,央行降准后房企融资成本依然不低。不久前合肥发布了鼓励支持现房销售的政策,主要围绕优化备案手续和规范销售管理。虽不涉及取消预售制度,但市场关于商品房预售制度调整的讨论仍持续发酵,对未来开发企业资金面趋紧的担忧不减。主观上开发企业态度改变,预期房价上涨幅度有限,对未来行业利润空间的判断偏悲观。叠加三线、四线城市住宅交易疲软,房企补库存意愿较前期减弱,拿地行为趋于谨慎。

  二是房屋新开工和施工继续加快,均创年内新高。1月份-9月份房屋新开工面积152583万平方米,增长16.4%,为2016年6月份以来的高点,增速较1月份-8月份提高0.5个百分点;施工面积767218万平方米,同比增长3.9%,增速提高0.3个百分点。在房价“不涨”的政策硬约束下,存量土地库存已成沉淀成本,晚开工不如早开工。这将支撑开发投资增速下行速度较缓,相对处于较高位。

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